借地権の専門家へ

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インターネットで借地権について検索すると借地権買取りのHPがたくさんヒットします。やはりそれだけ需要が多いのです。借地権の買取りはとにかく難しいし、繊細です。それらのHPを見ても買取りを保証してないですし、いくらで売れるとも書いていません。それらはひとえに地主の承諾が必要だという借地権の特殊性にあります。

ここで、地主の承諾には抜け道があり、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求めることもできます。そうすれば地主の承諾なくして借地権の譲渡をすることができます。しかし、裁判沙汰になっている借地権を購入する人は少ないと言えます。これから地主と長い契約関係に入るのに最初からトラブルがあるなんて耐えられません。実際、引っ越し等により建物を使用しなくなったが、第三者に売れないし、地主も借地権を買取ってくれないので、地代だけ払い続けているなんて人も多いです。

そこで借地権の買取りについては専門家へ相談することですが大事です。確かに絶対に借地権を売れるなどと保証はしていませんが、結果として借地権を売れる可能性は格段に上がります。一般人では借地権を売るなんて言う経験は人生で一度きりですが、借地権の専門家は日常でそれを行っています。どのようにすれば地主の承諾を得られるか心得ています。単に譲渡するだけでなく、土地の新たな利用開発を含めた提案をしたり、自身が借地権を買取りしたりすることも考慮に入れて、地主の承諾を得ようとしてくれます。個人が硬直した交渉するよりも様々な可能性を視野に入れて交渉するため承諾を得る可能性が高いのです。

借地権の買取りをしてもらうことを考えた場合にはぜひ専門家へ相談するべきです。

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借地権を売る

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借地権を売るには、相手方が必要です。不動産会社に探してもらう前に地主に借地権を売却することを伝えておきます。この時点で、地主からは承諾は得られないでしょう。誰が買受人になるか分からないからです。また、借地上に建っている建物をどうするのかも大きな問題となります。

買受人と借地権の売買契約を結んでから、事後に地主の承諾を求めるのは禁じ手です。契約違反となり地主から契約解除を求められますし、買受人から売買契約の債務不履行責任を追及されるという最悪の事態となってしまいます。契約内容の全体が決まってから改めて地主に承諾を得ることとなります。

契約内容の全体が決まってから承諾を得るのはなぜでしょう。それは家をどうするかによって承諾するか否かそして承諾料の多寡が変わってくるからです。家を建て替えない場合、
借地権の譲渡承諾料のみで済みます。これは借地権価格の10%くらいです。借地権価格は国税庁により各々の土地に借地割合が設定されているのでそれに更地価格を掛け合わせることにより求めることができます。

家を建て替える場合、譲渡承諾料に加え、建て替えの分の承諾料も必要になってきます。家の建て替えにより借地権の存続期間が延びるからです。この承諾料には更地価格の2~5%が必要になります。基準は借地権価格ではありません。

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借地権は売れる?

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そもそも借地権って売れるのかという疑問があると思います。借地権は建物所有のために土地を借りる権利であり、財産権であるので売れます。もちろん地主の承諾は必要です。

借地権を売りたいというときは、引っ越すときや相続したときだと思います。自身が引っ越さざるを得なくなって、家を売ろうと思います。地主の承諾が必要だというなら、地主に売るのはどうでしょうか。これは現実的に厳しいです。地主がとにかく土地を使いたい動機があるというようなラッキーな場合でなければ地主には売れないでしょう。借地契約を継続しておけば地代が入るし、借地契約が終了すれば土地は自分の手元に戻るのにわざわざ多額の現金を用意したりしないものなのです。また、地主が買取りを承諾しても借地人は土地を原状回復して地主に返す必要があるので自分の費用で家を取り壊す必要が出てきます。地主に売る場合は、借地権はゼロ円で地主に取壊し費用を負担してもらうという事例が多いです。

相続のときはどうでしょうか。借地権は被相続人から相続人に移転しています。地主の承諾は必要でしょうか。この場合は必要ないです。相続人は被相続人の地位を承継するからです。ときどき相続人の無知に乗じて地主が相続人に承諾料を請求するなんてことがありますが、払う必要はありません。ただし、相続人以外の者に遺贈されたのであれば、承諾料を払う必要があります。通常の譲渡と同視されるからです。

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借地権とは?

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借地権ってご存知ですか。字面から土地を借りる権利であるようなイメージはすぐ出てきます。しかし、それでは正確ではありません。借地権とは建物の所有を目的とする地上権または土地賃借権をいいます。農業をするために畑を借りる場合は借地権とは言いません。

では、なぜ「建物の所有を目的とする」という限定がつくのでしょうか。それは、借地借家法にそう規定されているからです。借地借家法は、建物を建てる場合の土地の賃貸借と建物を借りる場合の賃貸借について規律する法律です。賃貸借契約は通常民法で規定されていますが、建物に関する賃貸借は特殊な契約であるといえるので別の法律で規定しなおしているのです。

借地権は特殊です。権利の持続期間が長いです。借地権の存続期間は30年で、それ以上長い期間の契約を締結したら長いほうの契約期間が採用されます。また、借地権は人の生活の中心となる住宅を支える権利です。それゆえ、当初の契約期間がすぎても自動更新が予定されています。ただし、従前借地権は強く保護されすぎていて土地を有効活用したい地主から強い反発がありました。そこで、現行の借地借家法は、借地契約の経過・状況を鑑みた上で、立ち退き料を支払い、地主による土地利用のきちんとした理由があれば更新拒絶が認められるよう明文化されました。

そして、借地権の最も特殊な点は、何といっても借地権の移転に地主の承諾が必要とされることです。これは絶対です。上述のように借地権の契約期間は長く、自動更新が予定されています。また、借地契約では土地という重要財産を借地人に明け渡すことになります。よって、地主は借地人が誰かということに強い利害関係を持つのです。自分が気に入らない借地人に自分の土地を利用させることを拒絶できるのです。

借地権の売買は、地主の承諾が必要であるという点においてよくトラブルを抱えることになります。また、承諾には当然承諾料がかかります。以下で詳しく見てみましょう。

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