借地権とは?

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借地権ってご存知ですか。字面から土地を借りる権利であるようなイメージはすぐ出てきます。しかし、それでは正確ではありません。借地権とは建物の所有を目的とする地上権または土地賃借権をいいます。農業をするために畑を借りる場合は借地権とは言いません。

では、なぜ「建物の所有を目的とする」という限定がつくのでしょうか。それは、借地借家法にそう規定されているからです。借地借家法は、建物を建てる場合の土地の賃貸借と建物を借りる場合の賃貸借について規律する法律です。賃貸借契約は通常民法で規定されていますが、建物に関する賃貸借は特殊な契約であるといえるので別の法律で規定しなおしているのです。

借地権は特殊です。権利の持続期間が長いです。借地権の存続期間は30年で、それ以上長い期間の契約を締結したら長いほうの契約期間が採用されます。また、借地権は人の生活の中心となる住宅を支える権利です。それゆえ、当初の契約期間がすぎても自動更新が予定されています。ただし、従前借地権は強く保護されすぎていて土地を有効活用したい地主から強い反発がありました。そこで、現行の借地借家法は、借地契約の経過・状況を鑑みた上で、立ち退き料を支払い、地主による土地利用のきちんとした理由があれば更新拒絶が認められるよう明文化されました。

そして、借地権の最も特殊な点は、何といっても借地権の移転に地主の承諾が必要とされることです。これは絶対です。上述のように借地権の契約期間は長く、自動更新が予定されています。また、借地契約では土地という重要財産を借地人に明け渡すことになります。よって、地主は借地人が誰かということに強い利害関係を持つのです。自分が気に入らない借地人に自分の土地を利用させることを拒絶できるのです。

借地権の売買は、地主の承諾が必要であるという点においてよくトラブルを抱えることになります。また、承諾には当然承諾料がかかります。以下で詳しく見てみましょう。

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